Approfondimento della guida Comprare casa senza fregature.
La risposta in un minuto
Prima di acquistare un immobile non basta guardare la planimetria catastale.
Bisogna ricostruire la storia edilizia e verificare che lo stato reale corrisponda ai documenti autorizzati.
Titolo edilizio originario
Il primo documento da individuare è il titolo con cui l’immobile è stato realizzato.
Può trattarsi, a seconda dell’epoca, di:
- licenza edilizia;
- concessione edilizia;
- permesso di costruire;
- altro titolo previsto dalla normativa dell’epoca.
Varianti
Molti edifici sono stati modificati durante o dopo la costruzione.
Occorre quindi verificare eventuali:
- varianti;
- autorizzazioni;
- DIA;
- SCIA;
- CILA;
- sanatorie;
- condoni.
Elaborati grafici
Le planimetrie depositate presso il Comune devono essere confrontate con lo stato reale.
È questo confronto che consente di individuare eventuali difformità.
Documentazione catastale
È utile acquisire:
- visura catastale;
- planimetria catastale;
- eventuali precedenti planimetrie;
- dati identificativi.
Il Catasto però non sostituisce la documentazione urbanistica.
Agibilità
Quando disponibile, l’agibilità rappresenta un documento importante.
La sua presenza non elimina comunque la necessità di verificare eventuali modifiche successive.
Condoni e sanatorie
Se l’immobile è stato oggetto di regolarizzazione, bisogna verificare:
- domanda;
- elaborati;
- ricevute;
- concessione o provvedimento finale;
- eventuali prescrizioni.
Vincoli
In alcuni casi è necessario controllare anche:
- vincolo paesaggistico;
- vincolo storico;
- vincoli ambientali;
- prescrizioni specifiche del territorio.
Parti comuni
In condominio possono avere rilevanza:
- facciate;
- balconi;
- verande;
- coperture;
- cavedi;
- cortili;
- scale;
- accessi.
Il consiglio dell’Architetto
Non chiedere semplicemente:
“Avete i documenti?”
Chiedi quali documenti esistono e se sono stati confrontati con lo stato reale dell’immobile.
È il confronto, non la semplice presenza dei documenti, che consente di capire se la casa è regolare.
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