Decreto Salva Casa: cosa cambia realmente per le difformità edilizie

Da quando si parla di Decreto Salva Casa, molti proprietari arrivano dal tecnico convinti che sia diventato possibile regolarizzare qualsiasi difformità. Il nome del provvedimento ha certamente contribuito a creare questa aspettativa, ma la realtà è più complessa.

Il Salva Casa non è un condono generalizzato e non ha cancellato gli abusi edilizi. Ha modificato alcune procedure e introdotto possibilità che prima non esistevano o erano più difficili da applicare. Per capire se siano utilizzabili, però, bisogna prima ricostruire la storia dell’immobile e classificare correttamente la difformità.

Una parete spostata, una diversa distribuzione interna, una finestra realizzata in posizione differente e un ampliamento non autorizzato non sono problemi equivalenti. Non possono essere affrontati tutti con la stessa pratica e, soprattutto, non sono necessariamente tutti regolarizzabili.

Prima della norma viene l’immobile

Quando esamino una possibile irregolarità, non parto dalla domanda: “Possiamo applicare il Salva Casa?”. Parto dai documenti e dallo stato reale dell’immobile.

• che cosa è stato autorizzato;
• che cosa è stato effettivamente costruito;
• quando è stata realizzata la modifica;
• quale titolo edilizio era necessario;
• se esistono vincoli;
• se sono coinvolti aspetti strutturali o sismici;
• se l’intervento incide su proprietà o diritti di terzi.

Soltanto dopo questa ricostruzione è possibile individuare la procedura applicabile. Cercare prima la sanatoria e poi adattare i fatti alla norma è uno degli errori più pericolosi.

Il Catasto non dimostra la regolarità urbanistica

Un’altra convinzione molto diffusa è che una planimetria catastale corrispondente allo stato dei luoghi dimostri automaticamente la regolarità dell’immobile. Non è così: il Catasto svolge principalmente una funzione fiscale e la planimetria catastale non sostituisce i titoli edilizi depositati presso il Comune.

Può accadere che una modifica risulti rappresentata al Catasto ma non sia stata autorizzata urbanisticamente. Può verificarsi anche il contrario: una pratica comunale corretta potrebbe non essere stata seguita dal necessario aggiornamento catastale. Per valutare lo stato legittimo bisogna confrontare documentazione comunale, stato attuale e dati catastali, attribuendo a ciascun documento la funzione che gli è propria.

Tolleranze costruttive: perché la percentuale non è sempre uguale

Quando si parla di tolleranze costruttive, il primo errore consiste nel cercare una percentuale unica. Si sente dire che “adesso è ammesso il 5%” oppure che “con il Salva Casa si può arrivare al 6%”. Sono affermazioni incomplete.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la percentuale applicabile dipende dalla superficie utile dell’unità immobiliare:

• 2% per una superficie utile superiore a 500 metri quadrati;
• 3% per una superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati;
• 4% per una superficie utile compresa tra 100 e meno di 300 metri quadrati;
• 5% per una superficie utile compresa tra 60 e meno di 100 metri quadrati;
• 6% per una superficie utile inferiore a 60 metri quadrati.

La logica è abbastanza intuitiva: in un appartamento piccolo anche pochi centimetri possono incidere proporzionalmente più di quanto accada in un immobile molto grande. Per questo il legislatore ha previsto soglie crescenti al diminuire della superficie utile.

La percentuale non si calcola sulla superficie dell’appartamento

La superficie utile serve a individuare la fascia percentuale applicabile, ma la percentuale viene poi calcolata sulla misura prevista nel titolo edilizio per il parametro che presenta lo scostamento.

Se, per esempio, un’unità immobiliare ha una superficie utile di 80 metri quadrati, ricade nella fascia del 5%. Ciò non significa che siano automaticamente tollerati quattro metri quadrati aggiuntivi. Significa che lo scostamento di un determinato parametro previsto dal titolo — come altezza, cubatura o superficie coperta — deve essere verificato entro la percentuale applicabile a quella specifica misura.

Il calcolo parte quindi da due dati distinti: la superficie utile, che individua la soglia percentuale, e la misura autorizzata dal titolo edilizio, sulla quale viene calcolato lo scostamento. Confondere questi elementi può portare a risultati completamente sbagliati.

Un esempio per capire il meccanismo

Immaginiamo un’unità immobiliare con superficie utile di 80 metri quadrati. Per un intervento realizzato entro il 24 maggio 2024, la fascia di riferimento è quella del 5%. Se il parametro previsto nel titolo fosse una misura progettuale di 4 metri, il 5% corrisponderebbe aritmeticamente a 20 centimetri. Questo dato, da solo, non dimostra però l’esistenza della tolleranza.

Questo è però soltanto un controllo numerico iniziale. Bisogna ancora stabilire quale parametro si stia misurando, quale misura risulti dal titolo edilizio, quando sia stata realizzata la difformità e se siano coinvolti requisiti minimi, strutture, vincoli o norme speciali. L’esempio serve a comprendere il calcolo, non a sostituire una verifica tecnica.

Quale superficie utile deve essere considerata

La norma richiede di considerare la superficie assentita dal titolo edilizio che ha autorizzato la realizzazione dell’intervento. Non è quindi possibile utilizzare un frazionamento eseguito successivamente per far apparire più piccola l’unità e ottenere una percentuale più elevata.

Se un immobile originariamente autorizzato come unica unità di grandi dimensioni è stato successivamente diviso in più appartamenti, il tecnico deve ricostruire la situazione assentita dal titolo originario. Anche per questo non è prudente ricavare la percentuale dalla sola planimetria catastale attuale.

La data del 24 maggio 2024

Le percentuali graduate dal 2% al 6% costituiscono un regime particolare riferito agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Per quelli successivi continua a operare la disciplina ordinaria del 2%.

La data di realizzazione diventa quindi decisiva. Non basta dichiarare genericamente che l’opera è “vecchia”: occorre ricostruirne l’epoca mediante documenti ed elementi attendibili utilizzabili nel caso concreto.

Distanze e requisiti igienico-sanitari

Le percentuali più elevate non si applicano automaticamente agli scostamenti dalle misure minime previste in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari. Le linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture indicano, per tali misure minime, l’applicazione del limite ordinario del 2%.

Un’unità potrebbe quindi ricadere, in base alla propria superficie utile, nella fascia del 5% o del 6%, ma non beneficiare della stessa percentuale quando il problema riguarda una distanza minima o un requisito igienico-sanitario.

Il caso particolarmente delicato dell’altezza

L’articolo 34-bis comprende espressamente l’altezza tra le misure che possono presentare uno scostamento riconducibile alle tolleranze costruttive. Nella pratica, tuttavia, proprio l’altezza è uno dei parametri che genera più discussioni tra tecnici, amministrazioni e giudici.

Il problema non consiste soltanto nell’applicare una percentuale. Prima bisogna stabilire quale altezza risulti dal titolo edilizio e quale criterio di misurazione debba essere utilizzato: altezza interna del locale, altezza della singola unità, altezza complessiva dell’edificio, linea di gronda o altro riferimento definito dagli strumenti urbanistici e dal progetto approvato.

Occorre poi comprendere la natura dello scostamento. Una minima differenza verificatasi durante l’esecuzione dei lavori non è necessariamente paragonabile alla traslazione di uno o più solai, all’aumento complessivo dell’edificio o alla realizzazione di un volume non previsto dal titolo.

In questi ultimi casi, anche quando la differenza lineare appare contenuta, l’intervento può produrre conseguenze ulteriori sulla cubatura, sulla sagoma, sulle distanze o sulla disciplina urbanistica. Le opere devono quindi essere valutate nel loro insieme e non suddivise artificialmente in singole misure per farle rientrare nelle percentuali.

Un’attenzione particolare è richiesta quando l’altezza riguarda requisiti igienico-sanitari minimi. Le linee di indirizzo ministeriali indicano per gli scostamenti da tali misure minime l’applicazione della soglia ordinaria del 2%, anche quando la superficie dell’unità immobiliare consentirebbe, per altri parametri, una percentuale più elevata.

La norma contempla quindi l’altezza, ma il suo utilizzo come tolleranza richiede una base di calcolo certa, un criterio di misurazione corretto e la dimostrazione che si tratti realmente di una minima divergenza esecutiva rispetto a un’opera autorizzata.

I parametri devono essere controllati separatamente

Una difformità può interessare altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o altri parametri previsti dal titolo. Secondo le indicazioni ministeriali, questi parametri devono essere verificati autonomamente.

Può accadere che uno scostamento rientri nella tolleranza e un altro la superi. La parte compresa nella soglia potrà essere dichiarata come tolleranza, mentre per l’altra occorrerà verificare se esista una diversa procedura di regolarizzazione.

La tolleranza non autorizza nuovi lavori

Le percentuali non rappresentano la possibilità di costruire oggi qualche centimetro o metro quadrato in più rispetto al progetto. La tolleranza serve a valutare determinati scostamenti già verificatisi durante la realizzazione dell’opera; non costituisce una quantità aggiuntiva liberamente utilizzabile in fase di costruzione.

La tolleranza deve essere verificata e dichiarata da un tecnico

Dire che uno scostamento rientra nella tolleranza non significa che possa essere semplicemente ignorato. Quando possiede tutti i requisiti dell’articolo 34-bis, la tolleranza non costituisce una violazione edilizia e quindi non viene sanata mediante un ordinario accertamento di conformità. Deve però essere verificata e dichiarata da un tecnico abilitato.

La differenza è sostanziale: la sanatoria riguarda un’opera irregolare per la quale si cerca una procedura di regolarizzazione; la tolleranza riguarda uno scostamento che la legge, a determinate condizioni, considera non costitutivo di violazione edilizia.

Il tecnico deve ricostruire il titolo di riferimento, individuare la superficie utile, misurare lo scostamento, verificare l’epoca di realizzazione e controllare aspetti strutturali, sismici, vincoli e altre normative di settore. Solo dopo può attestare che ricorrono le condizioni previste.

Come viene documentata

La tolleranza deve emergere nella documentazione relativa allo stato legittimo. Il tecnico può dichiararla nella modulistica collegata a una nuova pratica edilizia oppure mediante un’apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti che riguardano il trasferimento o la costituzione di diritti reali, come può accadere in occasione di una compravendita.

Non si tratta quindi di presentare sempre una sanatoria né necessariamente di eseguire opere materiali. Si tratta di far verificare lo scostamento e inserirlo correttamente nella ricostruzione documentale dell’immobile.

Perché non conviene lasciarla senza verifica

Uno scostamento apparentemente minimo può emergere nel momento meno opportuno: durante una compravendita, una successione, una richiesta di finanziamento o la presentazione di una nuova pratica edilizia. Se non è stato verificato, non si sa ancora se costituisca realmente una tolleranza oppure una difformità che richiede un procedimento diverso.

La tolleranza può rimanere materialmente nell’immobile, perché non richiede necessariamente demolizione o modifica dell’opera, ma non dovrebbe rimanere priva di qualificazione e documentazione quando si ricostruisce lo stato legittimo.

Il nuovo articolo 36-bis

Una delle principali novità riguarda l’accertamento di conformità per alcune parziali difformità, variazioni essenziali e interventi in assenza o difformità dalla SCIA. I presupposti non coincidono con quelli della sanatoria ordinaria dell’articolo 36.

L’individuazione della procedura corretta richiede una classificazione tecnica precisa della difformità. Non basta scegliere la norma apparentemente più favorevole e non ogni intervento può essere ricondotto all’articolo 36-bis.

Che cosa il Salva Casa non risolve automaticamente

• opere incompatibili con la disciplina applicabile;
• problemi strutturali o sismici;
• occupazione di parti comuni o proprietà di terzi;
• questioni relative a vincoli paesaggistici o culturali;
• difformità catastali non coordinate con la situazione urbanistica;
• vecchie domande di condono incomplete o non definite;
• controversie civilistiche su distanze, vedute o confini.

Il consiglio dell’Architetto

Non chiedere soltanto: “Posso usare il Salva Casa?”. Chiedi al tecnico di identificare per iscritto la difformità, l’epoca di realizzazione, il titolo di riferimento, la norma applicabile, i documenti disponibili, gli eventuali vincoli e l’alternativa possibile se la regolarizzazione non fosse ammessa.

La percentuale è soltanto una parte della verifica. La risposta nasce dalla storia documentale e materiale dell’immobile.

Nota. Questa guida offre un quadro generale e non sostituisce la verifica tecnica o legale del singolo caso. Devono essere considerate anche la normativa regionale, i regolamenti locali e le discipline di settore.

Fonti principali: articolo 34-bis del DPR 380/2001, decreto-legge 69/2024, legge 105/2024 e linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.