Decreto Salva Casa: cosa cambia realmente per le difformità edilizie

Da quando si parla di Decreto Salva Casa, molti proprietari sono convinti che sia diventato possibile regolarizzare qualsiasi difformità.

Non è così.

Il Salva Casa non è un condono generalizzato e non ha cancellato gli abusi edilizi.

Ha modificato alcune procedure e introdotto possibilità che prima non esistevano o erano più difficili da applicare.

Per capire se siano utilizzabili, bisogna prima ricostruire la storia dell’immobile e classificare correttamente la difformità.

Prima della norma viene l’immobile

La verifica deve partire da:

• che cosa è stato autorizzato;
• che cosa è stato effettivamente costruito;
• quando è stata realizzata la modifica;
• quale titolo edilizio era necessario;
• presenza di vincoli;
• aspetti strutturali o sismici;
• eventuali diritti o proprietà di terzi.

Solo dopo questa ricostruzione è possibile individuare la procedura applicabile.

Il Catasto non dimostra la regolarità urbanistica

Una planimetria catastale corrispondente allo stato dei luoghi non dimostra automaticamente la regolarità dell’immobile.

Il Catasto svolge principalmente una funzione fiscale.

Per valutare lo stato legittimo bisogna confrontare:

• documentazione comunale;
• stato attuale;
• dati catastali.

Quale superficie utile deve essere considerata

Per le tolleranze graduate bisogna fare riferimento alla superficie assentita dal titolo edilizio che ha autorizzato la realizzazione dell’intervento.

Non è corretto utilizzare un frazionamento successivo per ottenere una percentuale più favorevole.

La data del 24 maggio 2024

Le percentuali graduate dal 2% al 6% riguardano un regime specifico riferito agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Per gli interventi successivi continua a operare la disciplina ordinaria prevista dalla normativa.

La data di realizzazione dell’opera diventa quindi un elemento determinante.

Tolleranza e sanatoria non sono la stessa cosa

Quando ricorrono tutti i requisiti dell’articolo 34-bis, la tolleranza non costituisce una violazione edilizia.

Non viene quindi trattata come una normale sanatoria.

Il tecnico deve verificare:

• titolo di riferimento;
• superficie utile;
• entità dello scostamento;
• epoca di realizzazione;
• aspetti strutturali e sismici;
• vincoli;
• normative di settore.

Come viene documentata la tolleranza

La tolleranza deve emergere nella ricostruzione dello stato legittimo.

Può essere dichiarata:

• nella modulistica collegata a una nuova pratica edilizia;
• attraverso apposita dichiarazione asseverata;
• negli atti relativi al trasferimento o costituzione di diritti reali quando previsto.

Perché non conviene lasciarla senza verifica

Uno scostamento apparentemente minimo può emergere durante:

• compravendita;
• successione;
• richiesta di mutuo;
• nuova pratica edilizia.

Senza verifica non sappiamo se si tratti realmente di tolleranza o di una difformità che richiede un’altra procedura.

Il nuovo articolo 36-bis

Una delle novità più importanti riguarda l’accertamento di conformità per alcune:

• parziali difformità;
• variazioni essenziali;
• opere in assenza o difformità dalla SCIA.

I presupposti non coincidono con quelli dell’articolo 36.

La procedura corretta dipende dalla classificazione tecnica precisa dell’intervento.

Che cosa il Salva Casa non risolve automaticamente

• opere incompatibili con la disciplina applicabile;
• problemi strutturali o sismici;
• occupazione di parti comuni;
• proprietà di terzi;
• vincoli paesaggistici o culturali;
• difformità catastali non coordinate;
• vecchie domande di condono incomplete;
• controversie civilistiche su distanze, vedute o confini.

Il consiglio dell’Architetto

Non chiedere soltanto:

“Posso usare il Salva Casa?”

Chiedi al tecnico di identificare per iscritto:

1. difformità;
2. epoca di realizzazione;
3. titolo di riferimento;
4. norma applicabile;
5. documenti disponibili;
6. eventuali vincoli;
7. alternativa possibile se la regolarizzazione non fosse ammessa.

La percentuale è soltanto una parte della verifica.

La risposta nasce dalla storia documentale e materiale dell’immobile.

Hai una difformità e vuoi capire se il Salva Casa è applicabile?

Prima di scegliere una procedura bisogna ricostruire lo stato legittimo, datare la difformità e verificare titoli, vincoli e normativa applicabile al caso concreto.

Richiedi una verifica urbanistica →

Nota

Questa guida offre un quadro generale e non sostituisce la verifica tecnica o legale del singolo caso.

Devono essere considerate anche normativa regionale, regolamenti locali e discipline di settore.

Fonti principali della pagina originaria: articolo 34-bis del DPR 380/2001, decreto-legge 69/2024, legge 105/2024 e linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.