Quanto costa davvero una ristrutturazione

Costi, imprevisti e pianificazione economica.

La risposta in un minuto

Il costo reale di una ristrutturazione non dipende semplicemente dai metri quadrati.

Dipende dalle lavorazioni necessarie, dallo stato dell’immobile, dagli impianti, dalle finiture, dalla logistica del cantiere, dagli imprevisti e dal livello di qualità richiesto.

Un budget attendibile nasce da un progetto sufficientemente definito e da un elenco preciso delle opere.

Perché il prezzo al metro quadrato può ingannare

Il costo al metro quadrato può servire soltanto come indicazione iniziale.

Due appartamenti della stessa superficie possono richiedere interventi completamente diversi.

Un immobile libero, facilmente accessibile e con impianti semplici non è paragonabile a una casa posta a un piano alto senza ascensore, con demolizioni estese, vecchi sottofondi, impianti da rifare e finiture su misura.

Il costo nasce dalle lavorazioni reali, non dalla superficie presa da sola.

Le principali voci di costo

In una ristrutturazione completa bisogna normalmente considerare:

• rilievo e progettazione;
• pratiche edilizie;
• demolizioni e smaltimenti;
• nuove murature e distribuzione interna;
• impianto elettrico;
• impianto idrico e scarichi;
• riscaldamento e climatizzazione;
• massetti e sottofondi;
• impermeabilizzazioni;
• intonaci e rasature;
• pavimenti e rivestimenti;
• porte interne;
• infissi;
• tinteggiature;
• sanitari e rubinetterie;
• illuminazione;
• arredi fissi;
• sicurezza;
• direzione lavori;
• aggiornamento catastale;
• pulizia finale;
• imprevisti.

Intervento leggero, medio o completo

Ristrutturazione leggera

Comprende finiture, tinteggiatura, sostituzioni puntuali e piccoli adeguamenti.

Normalmente non modifica in modo sostanziale distribuzione e impianti.

Ristrutturazione media

Può comprendere:

• rifacimento bagno;
• modifiche interne;
• nuovi pavimenti;
• sostituzione porte;
• revisione di parte degli impianti;
• adeguamenti funzionali.

Ristrutturazione completa

Coinvolge normalmente:

• distribuzione interna;
• impianti;
• massetti;
• pavimenti;
• rivestimenti;
• bagni;
• cucina;
• porte;
• serramenti;
• climatizzazione;
• eventuali interventi energetici.

In questi casi una stima generica diventa molto poco affidabile.

Gli impianti incidono molto

Gli impianti rappresentano spesso una parte importante del costo complessivo.

Non bisogna considerare soltanto tubazioni, cavi o apparecchi.

Sono necessarie anche:

• tracce;
• demolizioni;
• assistenze murarie;
• chiusure;
• ripristini;
• prove;
• collaudi;
• certificazioni.

Per questo una modifica impiantistica apparentemente semplice può generare molte lavorazioni collegate.

Bagno e cucina

Bagni e cucina concentrano molte opere in pochi metri quadrati.

In un bagno possono entrare contemporaneamente:

• demolizioni;
• impianto idrico;
• scarichi;
• elettrico;
• impermeabilizzazione;
• massetto;
• pavimento;
• rivestimento;
• sanitari;
• rubinetteria;
• box doccia;
• illuminazione;
• arredi.

Per questo il costo al metro quadrato di questi ambienti è normalmente molto più elevato rispetto a una semplice camera.

I costi dimenticati più spesso

Tra le voci che spesso non vengono considerate all’inizio ci sono:

• trasporto delle macerie;
• oneri di discarica;
• protezione di scale e ascensore;
• occupazione di suolo pubblico;
• deposito dei mobili;
• allacci di cantiere;
• carotaggi;
• assistenze agli impiantisti;
• maggiorazioni per accessi difficili;
• trasporto ai piani;
• campionature;
• prove colore;
• pulizia finale;
• piccoli completamenti prima della consegna.

Gli imprevisti

Un edificio esistente contiene sempre parti che non possono essere conosciute completamente prima delle demolizioni.

Possono emergere:

• tubazioni deteriorate;
• perdite;
• sottofondi inconsistenti;
• solai irregolari;
• infiltrazioni;
• vecchi impianti non documentati;
• murature diverse da quanto previsto;
• elementi strutturali inattesi.

Per questo è necessario prevedere una riserva economica.

La riserva per imprevisti non è un costo inutile. Serve a evitare che una scoperta in cantiere blocchi tutto il lavoro.

Preventivo e computo metrico non sono la stessa cosa

Il preventivo indica quanto l’impresa chiede per eseguire determinate opere.

Il computo metrico descrive:

• lavorazioni;
• quantità;
• unità di misura;
• materiali;
• caratteristiche tecniche.

Senza un documento sufficientemente dettagliato è difficile confrontare correttamente offerte diverse.

Come confrontare le offerte

Per confrontare due o più imprese bisogna:

1. consegnare gli stessi elaborati;
2. utilizzare lo stesso capitolato;
3. indicare le stesse quantità;
4. specificare materiali e prestazioni;
5. chiarire cosa è escluso;
6. distinguere opere e forniture;
7. definire le assistenze murarie;
8. chiarire tempi e pagamenti;
9. stabilire come verranno gestite le varianti.

Solo dopo ha senso confrontare i totali.

Forniture comprese o escluse

Bisogna stabilire chi acquista:

• pavimenti;
• rivestimenti;
• sanitari;
• rubinetterie;
• porte;
• corpi illuminanti;
• climatizzatori;
• mobili bagno;
• altri elementi di finitura.

Se le forniture sono escluse dal preventivo dell’impresa, devono essere aggiunte separatamente al budget.

Bisogna inoltre considerare:

• trasporto;
• posa;
• sfridi;
• accessori;
• pezzi speciali;
• coordinamento con il cantiere.

Le varianti

Una variante può essere necessaria per un problema scoperto durante i lavori oppure può derivare da una nuova richiesta del committente.

In entrambi i casi dovrebbe essere:

• descritta;
• quantificata;
• valutata economicamente;
• approvata prima dell’esecuzione.

Le varianti decise soltanto verbalmente sono una delle principali cause di contestazione.

Pagamenti e SAL

I pagamenti dovrebbero seguire l’effettivo avanzamento dei lavori.

Una struttura equilibrata può prevedere:

• anticipo iniziale contenuto;
• pagamenti per SAL;
• verifica delle opere eseguite;
• saldo finale dopo completamento e documentazione.

Anticipi troppo elevati riducono il potere di controllo del committente.

I costi professionali

Progettazione, pratiche edilizie, direzione lavori, sicurezza e contabilità sono costi distinti dalle opere.

Non devono però essere considerati semplicemente come spese aggiuntive.

Un progetto definito e una buona direzione lavori possono evitare:

• errori;
• demolizioni inutili;
• sovrapposizioni;
• varianti;
• rifacimenti;
• ritardi.

Il consiglio dell’Architetto

Prima di chiedere quanto costa una ristrutturazione, bisogna capire cosa si vuole realmente realizzare.

Distribuzione, impianti, materiali e livello di finitura devono essere definiti abbastanza bene da poter costruire una stima credibile.

Solo dopo ha senso richiedere preventivi.

Checklist del budget

• ☐ Progetto definito
• ☐ Stato urbanistico verificato
• ☐ Computo o capitolato predisposto
• ☐ Imprese con gli stessi documenti
• ☐ Demolizioni comprese
• ☐ Smaltimenti compresi
• ☐ Impianti descritti
• ☐ Assistenze murarie comprese
• ☐ Forniture separate dalle opere
• ☐ Spese tecniche considerate
• ☐ Riserva imprevisti prevista
• ☐ Pagamenti collegati ai SAL
• ☐ Varianti solo con approvazione

Domande frequenti

È possibile sapere il costo esatto prima del progetto?

No. Prima del progetto si può ottenere soltanto un ordine di grandezza.

Conviene scegliere il preventivo più basso?

Non necessariamente. Un prezzo inferiore può dipendere da esclusioni o quantità sottostimate.

Conviene comprare direttamente le forniture?

Può essere conveniente, ma aumenta la gestione di ordini, consegne e responsabilità.

Come si evitano gli aumenti di costo?

Con progetto definito, contratto chiaro, preventivo dettagliato, riserva per imprevisti e approvazione preventiva delle varianti.

Hai un dubbio sul tuo immobile?

Ogni casa presenta condizioni diverse.

Una verifica preventiva può evitare errori, ritardi e spese impreviste.