Come leggere un preventivo di ristrutturazione

Voci, quantità, esclusioni e segnali di rischio da controllare prima di firmare.

Il totale non basta

Due preventivi con importi diversi non possono essere confrontati guardando soltanto il totale.

Bisogna capire cosa comprende ciascuna offerta.

Ogni voce deve essere leggibile

Una voce dovrebbe descrivere:

• lavorazione;
• quantità;
• unità di misura;
• materiale;
• modalità di posa;
• prezzo unitario;
• prezzo totale.

Più una voce è generica, più aumenta il rischio di discussioni successive.

Demolizioni

Controllare se comprendono:

• demolizione;
• raccolta;
• movimentazione;
• trasporto;
• conferimento;
• oneri di discarica.

Opere murarie

Verificare:

• nuove pareti;
• chiusure;
• tracce;
• ripristini;
• intonaci;
• rasature;
• assistenze agli impianti.

Impianto elettrico

“Impianto completo” non è una descrizione sufficiente.

Bisogna chiarire almeno:

• numero punti;
• quadro;
• linee;
• prese;
• interruttori;
• dati;
• TV;
• predisposizioni;
• serie civile;
• dichiarazione di conformità.

Impianto idrico

Verificare:

• numero punti acqua;
• scarichi;
• collettori;
• tubazioni;
• sanitari;
• rubinetterie;
• collegamenti;
• prove;
• certificazione.

Pavimenti e rivestimenti

Controllare:

• fornitura o sola posa;
• formato;
• schema di posa;
• collanti;
• fughe;
• profili;
• tagli;
• sfridi;
• battiscopa.

Porte e infissi

Bisogna specificare:

• dimensioni;
• materiali;
• finiture;
• ferramenta;
• montaggio;
• smontaggio esistente;
• trasporto;
• eventuali opere murarie.

Le esclusioni

La parte più importante di un preventivo può essere proprio ciò che non contiene.

Tra le esclusioni frequenti:

• forniture;
• trasporti;
• smaltimenti;
• ponteggi;
• occupazione suolo;
• pratiche;
• progettazione;
• sicurezza;
• pulizie;
• allacci;
• opere impreviste.

Le quantità

Una quantità sottostimata rende il preventivo apparentemente conveniente.

Quando la lavorazione viene contabilizzata a misura, il totale finale aumenterà.

Prezzi a corpo e a misura

A corpo

Il prezzo è definito per un insieme di opere.

A misura

Il costo finale dipende dalle quantità realmente eseguite.

È importante sapere quali voci appartengono all’uno o all’altro sistema.

Le varianti

Il preventivo dovrebbe chiarire come verranno calcolate le lavorazioni aggiuntive.

Ogni variante dovrebbe essere approvata prima dell’esecuzione.

Tempi

Devono essere indicati:

• data prevista di inizio;
• durata;
• eventuali fasi;
• condizioni che possono generare sospensioni.

Pagamenti

Evitare strutture nelle quali gran parte dell’importo viene pagato molto prima dell’esecuzione.

È preferibile utilizzare SAL collegati all’avanzamento.

Segnali di rischio

Attenzione a:

• totale molto più basso degli altri;
• descrizioni generiche;
• assenza di quantità;
• assenza di materiali;
• numerose esclusioni;
• anticipo molto alto;
• tempi eccessivamente brevi;
• nessuna regola sulle varianti.

Il consiglio dell’Architetto

Prima di chiedere tre preventivi, prepara un unico documento da consegnare alle tre imprese.

Solo così potrai confrontare realmente le offerte.

Checklist

• ☐ Stesse opere per tutti
• ☐ Quantità presenti
• ☐ Prezzi unitari
• ☐ Materiali identificati
• ☐ Assistenze comprese
• ☐ Smaltimenti compresi
• ☐ Forniture chiarite
• ☐ Esclusioni elencate
• ☐ Tempi indicati
• ☐ SAL definiti
• ☐ Varianti disciplinate

Domande frequenti

Meglio un preventivo a corpo?

Dipende dal livello di definizione del progetto. Senza elaborati chiari anche un importo a corpo può generare discussioni.

Posso confrontare preventivi fatti su documenti diversi?

No, almeno non in modo attendibile.

Devo sempre scegliere l’offerta più completa?

La completezza è un elemento importante, ma vanno valutati anche affidabilità dell’impresa e qualità tecnica.

Prima di firmare

Un controllo professionale del preventivo può far emergere costi che altrimenti comparirebbero soltanto durante il cantiere.